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上海深夜调控打击“假离婚”购房 “打新热”有望降温

来源:未知 发布时间:2021年01月22日

经济日报-中国经济网北京1月22日讯(记者 李方) 1月21日晚间,上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局等八个单位联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(简称“意见”)。意见包含十条举措,其中提出“夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。此外,还将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。意见自2021年1月22日起施行。

  业内人士认为,此次政策出台,直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时和全面,涉及土地、限购、信贷、税费等内容,充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。

  打击假离婚、增值税免征年限“二改五”、严防信用贷入楼市

  意见提出严格执行住房限购政策,规定夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  “这个政策就是打击假离婚现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,过去通过此类假离婚还可以骗取购房资格,现在即便离婚了,最近3年购房依然有影响。有部分城市规定离异2年内购房要追溯过去家庭所有房产,而上海升级为3年,政策严厉性更强。

  同时,意见调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  “这个政策积极落实了2020年7月24日国务院房地产工作座谈会精神,真正从税费角度进行了管控。”严跃进说,目前来看,包括深圳、上海等地都将落实此类政策,使得增值税政策的影响力增大。通过此类政策,也使得二手房的交易税费成本增大,防范部分房东房源快买快卖的现象,有助于促进二手房交易的稳定。类似政策对于后续二手房交易影响较大。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,由于市场短期形成炒作氛围,尤其是打新热,买到新房后转让也有差价,提高增值税免征年限提高炒作成本,这些组合拳可以降低投机买家入市热情。

  意见还要求严格执行差别化住房信贷政策,实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

  “这里最大的亮点是提到了‘房贷集中度’概念。”严跃进表示,实际上由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年,所以此类政策恰是借这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必需要更为保守,需要在三道红线的约束下放贷。部分炒作比较多的楼盘,后续贷款方面势必会面临收紧的可能。

  增加商品住房用地供应,摇号优先满足“无房家庭”

  意见提出完善土地市场管理,优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。

  中国房地产数据研究院院长陈晟表示,上海结合十四五规划,强调中心辐射五个新城建设,加大区域土地供给,将相应增加区域房源供给,有利于平抑市场预期。“政策措施整体非常协调均衡,最终目的是要有效平抑因供需、结构、学区房等因素引起的市场热度。”

  严跃进同样认为,增加土地供应、调整结构较吻合上海当前购房需求的特征,能够真正缓解供求矛盾。尤其提到了轨交沿线和五大新城的供地,有助于后续此类区域住房项目的增多,利好相关人员住房的解决。同时也提到了对土地价格的稳定,强调了房地联动机制的坚持,也是为了防范地价上涨传导到房价上去。

  对于商品房销售环节,意见明确严格新建商品住房销售方案备案管理,严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管,保护购房人合法权益。

  “这里最为核心的就是摇号制度的完善,提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭,后续一些人才购房势必可以享受更好的政策。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度,类似优先认购的制度,真正保障购房者尤其是无房者的权益。”严跃进说。

  意见还提出开展房地产市场秩序专项整治工作、扩大保障性租赁住房覆盖面、加快推进旧区改造、加强房地产市场监测等。

  对于上海楼市未来走势,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,最近一段时间上海楼市有点过热,无论是价格、市场、还是二手房炒作都有点情绪过热。此次新政之后,成交量会收缩两至三个月,价格基本上不会跌,涨势可能会放缓。

  卢文曦认为,未来新房市场中打新热有望降温,今后认筹率超过100%的项目会明显减少。由于增值税免征年限延长,短期内这个交易成本难以转嫁到下家,价格有重新磨合的过程。尤其是在出台收紧政策后,市场预期会转变,短期二手房价格会理性回归。

  “当然,政策储备中还有很多工具未使用,比如限售等等,如果3、4月份上海楼市还是有非理性升温,同样不排除调控继续加码补短板的可能。”卢文曦说。


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